11月28日，中国证监会发布了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，启动商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）试点。
证券时报记者从多方了解到，上交所等单位正在紧锣密鼓推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见。
此次启动试点，是中国证监会贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，有利于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，也是涉及我国REITs市场发展全局的关键一步。
“随着《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》的发布，公募REITs底层资产向全门类又迈出重要一步，标志着我国REITs市场发展进入新阶段，资本市场服务实体经济的深度和广度进一步拓展。”上交所相关业务负责人向记者表示。
顺势而为 商业不动产REITs试点正当其时
“公募REITs市场终于迎来商业不动产REITs试点！”试点的公告发布后，一位业内人士对记者说。据悉，市场各方对推出商业不动产REITs的共识高度统一、呼声持续高涨。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，要坚持高质量发展，做优增量、盘活存量，推动经济持续健康发展和社会全面进步。我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈。如何借助REITs进行有效盘活，实现投融管退的良性循环，是急需回应的重要课题。
公募REITs作为资本市场盘活存量资产、服务实体经济的利器，其产品功能属性与商业不动产天然契合。
经过近五年的实践探索，我国公募REITs市场坚持市场化、法治化的发展方向，从无到有逐步发展成千亿级的新兴市场。根据市场公开数据统计，截至目前，全市场共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元，行业首单、区域标杆渐次落地，示范性和规模性不断增强，市场容量持续提升，运行整体平稳，投资者群体日益成熟，为推出商业不动产REITs奠定了坚实的制度基础、市场基础和生态基础。
此外，我国资本市场在商业不动产盘活领域积累了丰富的实践经验。据公开数据统计，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的CMBS、类REITs及持有型不动产ABS产品发行规模近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面已形成较为广泛的共识。
据行业研究机构分析，当前商业不动产行业已经历价值重估，特别是核心城市核心区域的一些优质资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报较为稳定。随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值。
其时已至，其势已成。开展商业不动产REITs试点，是落实党中央、国务院决策部署和市场广泛需求之举，也是盘活商业不动产领域资产、服务实体经济发展的必由之路。
其兴可待 商业不动产REITs试点构筑多方共赢格局
商业不动产具备明显的市场化属性，存量规模庞大，而在资产盘活领域仍是“蓝海”。业内人士表示，在这片“蓝海”进行REITs试点，更具深远的战略意义，可能引发“一子落而满盘活”的多元效应。
对实体经济而言，试点不仅有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，更将引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型。资本市场的重要功能是资产定价和资源配置，商业不动产REITs能够通过市场化价格机制的作用有效激励企业强化运营管理能力、持续提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争，助力畅通经济循环，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。
对广大投资者而言，商业不动产REITs的推出，进一步丰富了公众投资者选择，提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。
对资本市场而言，商业不动产REITs是金融精准服务实体经济的典型实践，试点进一步丰富了REITs底层资产类型，将有效增强市场的包容性与吸引力，推动公募REITs市场加快扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措。
“公募REITs试点启动至今已经历5个年头，成效有目共睹，正当‘十五五’规划开局之际，未来的一段时间都将是REITs发展的关键期，在此时间节点启动商业不动产REITs试点，将进一步发挥REITs市场功能，更加有效盘活存量资产，为经济社会发展注入新的动力。”业内资深人士向记者表示。
呼之欲出 商业不动产REITs试点稳步推进
记者从多方了解到，为推动商业不动产REITs试点工作平稳有序落地，在中国证监会统筹指导下，上交所等单位已在紧锣密鼓开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等各项准备工作，目前正就完善配套业务规则履行相关程序，预计会在不久的将来与市场见面。
上交所相关业务负责人表示：“下一步，上交所将在中国证监会的指导下，稳步推进商业不动产REITs试点各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产‘入口关’，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动公募REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。”
随着制度、系统与项目等多方面条件的逐步成熟，一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场正在形成。而商业不动产REITs试点的推进，不仅标志着我国REITs市场进入新的发展阶段，更将成为服务实体经济、推动经济高质量发展的长期稳定器与金融新引擎。
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